Politica residenziale della Community AziendaCondominio

Cari amici,

Anzitutto vi invito a visitare il nuovo portale della nostra Community (...che mi sembra obiettivamente bellissimo!):
http://portale.aziendacondominio.it


Durante questo mese ho assistito ad una conferenza sulla crisi del mercato immobiliare in Italia.

Mi ha impressionato l' opinione di un relatore, il quale sosteneva che la diffusione capillare della proprietà immobiliare nel nostro paese è dannosa, in quanto impedisce la cosiddetta "flessibilità" della forza lavoro.

In altre parole, chi è proprietario di casa sarebbe poco propenso a spostarsi per motivi di lavoro, e pertanto a giudizio di questo "illuminato" economista, la diffusione della proprietà immobiliare sarebbe un' ostacolo alla ripresa economica del nostro paese.

Questo signore era vestito molto elegantemente, e aveva l' impressione di essere proprietario di diversi immobili; pertanto credo che la sua opinione non era riferita alla propria gestione patrimoniale, ma a quella di chi faticosamente paga il mutuo per comprarsi la casa da abitare insieme alla propria famiglia.

I punti di vista economici così poco aderenti agli interessi della stragrande maggioranza di cittadini, sono tipici di una visione politica verticistica, in cui la "base" viene convinta con mezzi potenti e persuasivi (leggi, marketing, pubblicità, programmi televisivi invasivi) a conformarsi a ciò che il "vertice" desidera che si pensi.

Purtroppo questa visione è anche ciò che effettivamente accade nel mondo condominiale, in cui la gestione delle proprietà che le Comunità Residenziali condividono è delegata senza alcun controllo all' amministratore.

Pertanto, chi comanda in condominio è l' amministratore, non è l' assemblea.

E' questo il problema sottostante alla frase tipica che ho sentito anche troppe volte: "Il nostro amministratore è ladro e incompetente, ma purtroppo non riusciamo a cambiarlo".

Mi sembra evidente che se i condòmini non riusciranno ad organizzarsi "insieme" a professionisti competenti, sarà impossibile distinguere gli amministratori validi e onesti da quelli incapaci e disonesti.


......Problemi di fondo

Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti "abbiano consapevolezza" che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.

La prima difficoltà è l' l' eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

Dal punto di vista "politico", il problema è l' attribuzione di "potere" indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch' esso non precisamente definito (L' amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch' essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?...etc...etc...).

Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della "funzione" di rappresentanza legale.


...La funzione di rappresentante legale

La funzione di rappresentante legale dell' Ente Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono "aggiunte" che rientrano nell' area di competenza dell' amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.


....nuovi mercati da liberare

Questi "altri" servizi sono i "nuovi mercati" che intendo "liberare" ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.

Il servizio svolto dal "centro EDP" per esempio, se si sgancia dalla figura di "amministratore condominiale", diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria "pura", etc...etc....

Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da "liberarli" dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.

Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria dell' Ente Condomìnio in modo contabilmente corretto.

Ed è proprio per questo motivo che la Community AziendaCondomìnio ha studiato il proprio modello di rendiconto che propone come standard per le Comunità Residenziali iscritte alla Community.

Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la Comunità Residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, "a prescindere" dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d' altro.

Oggi gli studi "strutturati" di amministrazione stabili funzionano esattamente così - cioè al fine di "liberare" l' amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all' "interno" o all' "esterno" della struttura dell' amministratore; tutti i tecnici e i professionisti "vicini" all' amministratore, lavorano in autonomia e in stanze "separate", spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione "di contatto" con i condòmini e i residenti.

In altre parole si forma una sorta di Net-Work di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell' amministratore di condomìnio, il quale funge da "procacciatore d' affari" per tutti.

Questo "gruppo organizzato" si divide i diversi servizi necessari alla gestione degli Enti Condomìnio amministrati, lavorando in "team" ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all' Ente Amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente all' Ente Condomìnio il costo del servizio concordato con l' amministratore.

Tutti questi "rapporti interni" restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la loro gestione condominiale.

Per questo motivo, molto spesso gli Enti Condomìnio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.

Per risolvere questi problemi "strutturali", è necessario "sganciare" i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali "interni", al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per gli Enti Condomìnio.

E' ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l' amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell' Assemblea, ma questo è soltanto un problema "tecnico" facilmente risolvibile.

Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

Inoltre, dal punto di vista strettamente "tecnico" (Controllo manutenzioni etc..), ed "organizzativo" (Controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc...), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell' attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.

Si tratta di avere la consapevolezza "politica" che questi servizi "possono" essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare "strumenti" di controllo della propria organizzazione condominiale.

Di seguito segnalo il link del portale dei servizi organizzati per le Comunità Residenziali:
Portale dei Servizi per le Comunità Residenziali

Il problema, pertanto, è scegliere "politicamente" in modo da acquistare i "servizi" migliori sul mercato, e affidarne l' utilizzo ai propri "amministratori di condomìnio".

Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L' assemblea "sceglie" l' amministratore, il quale "forse" sceglierà il servizio migliore per l' Ente condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia "buono", sia "scadente") che riceverà fino all' ultimo euro.

Pubblicato da

Antonio Azzaretto
Ragioniere Commercialista
Consulente e Amministratore condominiale